양도세 비과세 요건 5가지 포인트 정리

부동산 정책이 자주 바뀌다 보니 세금 계산하는 일이 여간 복잡한 게 아닙니다. 그중에서도 많은 분들이 관심 가지고 계신 부분이 바로 양도소득세 비과세일 텐데요.

부동산 양도소득세 계산방법을 살펴보고, 양도세 비과세 요건까지 최대한 알기쉽게 정리해봤습니다.

글의 순서

○ 부동산 양도소득세 계산방법

○ 양도세 비과세 요건 5가지

1. 부동산 양도소득세 계산방법

부동산 양도소득세는 부동산을 팔았을 때 발생한 이익에 나오는 세금을 말하죠. 주택을 기준으로 양도소득세 계산하는 법을 알아보겠습니다.

양도소득세 계산방법 (주택)

주택 양도소득세는 양도소득 과세표준에 양도세율을 곱하여 결정합니다.

양도소득세 = 양도소득 과세표준 x 양도세율

양도소득 과세표준은 양도소득에서 감면대상 소득금액과 기본공제 금액을 차감하여 결정하고요.

양도소득 과세표준 = 양도소득{양도차익(양도가액-취득가액-필요경비) - 장기보유 특별공제} - 감면대상 소득금액 - 기본공제

양도가액 : 부동산을 판 금액
취득가액 : 부동산을 산 금액
필요경비 : 설비비·개량비 등
장기보유 특별공제 : 아래 표 참조*
감면대상 소득금액 : 미분양 주택, 신축주택 등
기본 공제 : 250만원

참고로 장기보유 특별공제는 3년 이상 보유한 1세대 1주택자의 경우에만 적용 가능합니다. 보유와 거주 기간에 따른 공제율은 아래와 같습니다.

기 간	보유 공제율	거주 공제율
2년 이상 3년 미만	-	8%
3 ~ 4년	12%	12%
4 ~ 5년	16%	16%
5 ~ 6년	20%	20%
6 ~ 7년	24%	24%
7 ~ 8년	28%	28%
8 ~ 9년	32%	32%
9 ~ 10년	36%	36%
10년 이상	40%	40%

예를 들어 10년 이상 거주하며 보유 중인 주택을 매도해 양도차익이 1억 원 발생했다면, 장기보유 특별공제율 80%(보유 40%+거주 40%)를 적용해 실제 2천만 원만 양도차익으로 계산하는 식입니다.

이때 보유와 거주 기간은 따로 계산합니다. 예를 들어 보유는 10년 이상 했는데 거주는 3년만 했다면 52%(보유 40%+거주 12%)의 공제율을 적용합니다.

양도소득 과세표준을 계산한 뒤, 양도세율을 곱하고 누진 공제액을 빼면 부동산 양도소득세가 결정됩니다.

예를 들어 양도세 과세표준액이 1억 원이라면, 세율 35%를 곱한 다음 누진공제액 1,490만 원을 차감한 2,010만 원이 최종 양도세가 되는 것입니다.

※ 양도세 = 1억원(과세표준액) x 35%(세율) - 1,490만원(누진공제액)

2. 양도세 비과세 요건 5가지

1) 주거용 주택

주택의 양도소득세 비과세 요건 첫 번째는 주거용 주택이어야 합니다. 여기서 주택은 공부상 용도와 상관없이, 실제 주거용으로 사용하는 건물을 뜻합니다.

2) 보유 & 거주 조건

양도 주택을 2년 이상 보유한 경우에 비과세 대상이 됩니다. 기간은 주택 취득일부터 양도일까지의 기간을 계산합니다.

다주택자의 경우는 1주택자가 된 날로부터 2년 이상 보유해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

또한 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 경우에는 2년 이상 실거주를 해야 양도소득세 비과세 대상이 되는데요(17년 8월 3일 이후 취득).

이때 취학, 근무상 형편, 질병 치료 및 요양 등의 사유인 경우에는 1년 이상만 거주해도 비과세 혜택을 적용받습니다.

다주택자가 조정대상지역 주택을 취득했을 경우, 마찬가지로 1주택자가 된 시점 이후 2년 실거주를 해야 비과세 대상이 됩니다.

3) 1세대 1주택

양도세 비과세는 1주택자에게만 적용되는데요(양도 시점). 본인뿐 아니라 세대원이 보유한 주택 수를 함께 계산합니다.

이때 세대원의 범위는 배우자, 같이 거주하는 가족이 포함되는데 배우자와 세대 분리된 경우에는 배우자와 같이 거주하는 가족까지 모두 포함됩니다.

참고로 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌 주택 등은 양도 시점에 2주택이더라도 예외를 인정해주고 있습니다.

※ 일시적 2주택 비과세 요건

종전 주택	신규 주택	일시적 2주택 인정 조건
비조정 대상지역	조정 대상지역	종전주택 3년 이내 매도
조정 대상지역	비조정 대상지역
비조정 대상지역	비조정 대상지역
조정 대상지역	조정 대상지역	18.9.13 이전 취득	종전주택 3년내 매도
		18.9.14~19.12.16 취득	종전주택 2년내 매도
		19.12.17 이후 취득	종전주택 1년내 매도 + 신규주택 1년내 전입

마지막으로 주택임대사업자로 등록한 경우 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

다주택자더라도 거주주택과 임대주택 각각의 요건을 갖추면 양도세 비과세가 가능한데요. 자세한 요건은 이곳에 잘 정리되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

4) 부수 토지

아파트가 아닌 단독주택의 경우는 등기상 토지와 건물 부분이 나눠져 있죠. 주택에 딸린 토지는 일정 면적 이내만 비과세 대상이 됩니다.

일반적으로 주택 면적의 5배(도시지역 외에는 10배)를 넘는 토지에 대해서는 비과세 적용을 하지 않습니다.

5) 주택 가격

양도소득세 비과세 기준금액이 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향되었습니다. 이는 양도가액 기준으로, 12억원 이내에 판매한 주택은 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

매도 금액이 12억 원이 넘는다고 전부 과세표준으로 잡히는 것은 아닙니다. 예를 들어 취득 금액이 10억 원이고 매도 금액이 15억 원이라고 가정하겠습니다.

원래 양도 차익은 5억 원(15-10)이지만, 실제로 비과세 기준금액 초과 부분인 3억 원(15-12)이 매도 금액 15억 원에서 차지하는 비중인 20%(3억 원÷15억 원)만 적용합니다.

따라서 실제로는 1억 원(5억 원 x 20%)이 양도 차익이 됩니다.

참고로 국세청 홈택스 양도소득세 계산기를 들어가면, 부동산 양도세 계산을 쉽게 해 볼 수 있습니다.

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